Deloitte Eesti maksunõustaja Tõnis Elling selgitab, mida tuleks tähele panna peatselt jõustuva kinnisasjade maksustamist puudutava käibemaksuseaduse muudatuse puhul.

Riigikogu võttis 4. aprillil 2018 vastu käibemaksuseaduse (KMS) muutmise seaduse, mis jõustus osaliselt 1. mai 2018 ja osaliselt 1. oktoober 2018. Oktoobris jõustuvad muudatused puudutavad kinnisasja käibemaksuga maksustamist.

Kehtiva KMS alusel on kinnisasja või selle osa võõrandamine maksuvaba käive. Kuid siin on üks oluline täiendus. KMS-i § 16 lõike 2 punkti 3 kohaselt ei loeta maksuvabaks käibeks ja on seega 20%-ga maksustatav kinnisasja, mille oluline osa on ehitis või ehitise osa, võõrandamine enne ehitise esmast kasutuselevõttu ja hoonestamata kruntidevõõrandamine. Säte tugineb Euroopa Liidu käibemaksudirektiivi artikli 12 lõike 1 punktidele a ja b ning artikli 137 lõike 1 punktidele b ja c. Krundi mõistet kasutati KMS-s põhjusel, et piiritleda direktiivis toodud ehitamiseks ettenähtud maa mõistet. Küll aga on aja jooksul selgunud, et ehitada saab seaduslikult ka siis, kui ei ole maa detailplaneeringuga krundiks muudetud. Selle tõttu tekkis olukordi, kus kitsama määratluse tõttu jäi maksubaas oluliselt väiksemaks, kui seda tegelikult nõudis käibemaksudirektiiv.

1. oktoobril 2018 jõustuva KMS muutmise seadusega muudetakse KMS § 16 lg 2 punkti 3 ja täiendatakse KMS § 2 lg 3 punkti 1. Uue KMS redaktsiooniga muudetakse KMS § 16 lg 2 punktis 3 nimetatud maksustamisobjekti, milleks on „krunt planeerimisseaduse tähenduses“. Kui enne tuli sundkorras 20% maksumääraga maksustada ainult krunti, siis uues redaktsiooni kohaselt asendatakse krundi mõiste palju laiema ehitusmaa mõistega.

Mõiste „ehitusmaa“ defineeritakse KMS § 2 lõike 3 punktis 1. Edaspidi käsitatakse ehitusmaana sellist kinnisasja TSüS tähenduses, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või -rajatist, ja mis planeerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt on ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50% elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

Lisaks planeerimistingimustele tuleb edaspidi maksumaksjal hoolikalt jälgida, mis eesmärgiga on tehingu objektiks olev maatükk maakatastrisse kantud. Kui katastriüksuse sihtotstarve on 50% elamumaa või ärimaa, siis on selline maatükk ehitamiseks ette nähtud ja selle ehitiseta võõrandamine ei ole ilma käibemaksukohustuseta võimalik.